融创孙宏斌隐身大半年后现身,忙于自救被指消瘦,债务重组近尾声

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发表时间:2023-01-14 10:22作者:腾讯新闻棱镜 郭菲菲

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年关将至,消失许久的孙宏斌终于露面了。


自从2022年5月,融创这家第四大开发商正式债务违约后,孙宏斌就很少现身了。曾经的“白衣骑士”开始四处奔波寻找援兵,拜会地方政府、国央企、AMC等金融机构,寻求被救的可能性。


2022年12月底,他现身武汉,与武汉城建集团签订合作协议。年近60岁的孙宏斌,依旧是一身T恤加上休闲装,但看起来比一年前消瘦许多,头发有些花白。


对于融创的自救进度,捕风捉影的消息从未断过,但利益方等了大半年仍看不到结果。如今,掌舵者重新高调现身,意味着公司债务化解的进度条被拉快:160亿的境内债务整体获得展期,境外美元债的展期也或将于近期完成,上海董家渡项目、武汉桃花源项目及深圳冰雪文旅城的处置都有了新眉目。


至少目前来看,处境不会比暴雷时更糟糕了。融创缓解了未来三年左右的流动性压力,孙宏斌可以暂时喘口气。


留待解决的问题仍旧不少。停牌超8月的融创股票何时复牌?文旅、酒店及会展等如何盘活?华北、西南区域挖的窟窿,区首调整后如何填补?超百亿的商票何以兑付等等。


当然,最为重要的还是卖房回款,这将直接决定孙宏斌能否东山再起。2022年,融创权益销售额已降至不足千亿,仅为977亿元,相比2021年的3615亿元已相去甚远。


超800亿境内外债务展期欠缺诚意?


2022年4月1日,一支名为“20融创01”、总额达40亿元的境内债券回售在即,孙宏斌却掏不出来钱了。


“1月份刚配完股,加上老孙借给公司的钱,融创吹风说如期兑付没问题,有各种应对方案。结果股票债券价格双双大跌,评级降低,后来说利息也没有着落了。”一位上述融创债券投资者向作者回忆称。


彼时,融创首次承认,资产处置、专项融资等多种资金方案均难以执行,“近期面临阶段性流动性困难”。


多方博弈后,包括上述债券在内的四笔债券在同年4月获得展期,融创暂时躲开了债务违约。以“20融创01”为例,除展期18个月外,还增加了孙宏斌承担无限连带责任的个人担保,以及追加青岛阿朵小镇、郑州中原文旅城两个项目的部分股权,及50亿元应收账款债权作为质押增信措施。


北京一家私募基金投资人周伟(化名)嗅到了商机,趁着价格跌破50元,抄底买入了上千万的融创债券,“当时笃定展期后的兑付没问题,后来没想到销售持续恶化”。


阶段性的困难渐成常态,暴雷声终究敲响。2022年5月12日,因为一笔美元债利息无法到期支付,融创正式宣告债务违约,境内外债务展期不可避免。


按照“20融创01”的首次展期方案,2022年5月、6月底前各支付10%本金,9月底、12月底,及2023年3月底、6月底各支付15%本金,直至9月底支付最后的20%本金。


对于兑付落地进展,周伟称,去年5月份第一笔本金支付后,6月份再次展期调整,仅兑付5%,等到9月底兑付时又没钱了,“听说找天津方面协调了一笔钱,兑付了10%,11月时听说还要展期,彻底没钱了”。


“这支债券换手率高,有很多私募和个人投资者,大家对再次展期的反对声音很高。救市背景下,其他债券(展期)更容易通过。”上述债券持有者告诉作者,听说久期投资的份额最大,持有30%,本来也要投反对票,迟迟未通过,所以投票延期了好几次,但最后关头倒戈了。


作者了解到,关于“20融创01”债券的三份展期议案,反对票均超过三成。


1月3日,融创公告称,总计160亿元的境内债券整体展期方案获得表决通过,共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS,包括“20融创01”在内的四支已经展期的债券,需至2025年底全额兑付;“H6融创01”等六支尚未展期债券,则至2026年底全额兑付。从展期设计来看,加权平均展期期限3.51年,且兑付金额前低后高,2025及2026年为偿债高峰期。


在增信措施方面,四支已经展期的债券,新增重庆文旅城、绍兴黄酒小镇的收益权;另外六支尚未展期债券,则新增包括广州文旅城、无锡文旅城、济南文旅城、成都文旅城、重庆江北嘴A-ONE、温州翡翠海岸城的收益权。


所谓收益权,指不影响保交楼前提下,项目开发销售或出售产生的净剩余现金流,抑或出售自持物业产生的净剩余现金流的30%。


“收益权意义不大,项目资产的资金往来难以监督,只有老孙个人担保和应收款有价值。”周伟质疑称,展期方案并不友好,正常债权人都会投反对票,今年、明年分别只能拿到3%和15%的本金,担心拖得时间太久,经营没起色会再展期。“本身这就是信用债,这么搞等于没有信用了,带了个坏头,让你被迫接受,没什么反制措施。”


反观境外美元债务,孙宏斌递上的重组展期方案诚意并不高。


公告披露,截止到2022年6月底,融创境外有息负债规模为110亿美元,2022年底到期37亿美元。按照计划,公司对其中约91亿美元票据进行债务重组。这其中,拟将30亿至40亿美元债务转换为普通股,剩余债务将兑换为新的以美元计价公开票据,期限为自重组生效之日起的2至8年,并提供部分资产处置净收益,作为偿还新票据的额外资金来源。


《中国企业家》援引知情人士透露,融创境外债的展期方案及协议,预期也将于今年春节前后完成。


金融纾困+资产出售双管齐下


在资产处置方面,拯救房企的政策春风下,孙宏斌也迎来金融机构的驰援,这也给融创债务危机的解决带来些许曙光。


2022年11月底,融创全资控股的泛海建设控股有限公司发生股东变更,中信信托和华融分别持股64.678%、25%,融创股权降至10.322%。


泛海建设控股持有的资产包,包括北京泛海国际1号地块及上海董家渡两个豪宅项目。这是孙宏斌2019年花了148亿元,从泛海卢志强手中买入,堪称融创“压箱底”的核心资产。前者被开发为北京融创壹号院,但迟迟未能入市;后者位于上海外滩黄金位置,在开发一宗地块获得150亿元销售额后,项目因拆迁资金匮乏陷入停滞,剩余未售货值超过500亿元。


对于这一股权变更,融创介绍称,中国华融、以浦发银行牵头的6家银行组成的银团、中信信托等合作方,将对董家渡项目注资超120亿元。孙宏斌也现身合作意向签约仪式。


接近融创的人士透露称,此次股权转让并不是项目出售,华融以“股+债”方式介入纾困,股权设计为信托收益权方式,融创还是操盘方,华融行使监管职能,并保留使用融创品牌,融创会在未来融资偿还后回购股权。退出时,AMC和银行的融资享有优先权,融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。


与董家渡纾困模式类似的案例还在增加。2022年12月,东方资产计划为融创武汉桃花源项目注资33.11亿元,用于化解原有债务以及支持项目开发,项目总货值约226亿元。此外,地方国资陕西金资也正式入股融创咸阳森屿城项目,近期首笔资金4亿已到位。前文提及的孙宏斌亲自站台与武汉城建集团的合作,目前暂未披露更多信息,后者或成为融创在武汉诸多项目的纾困方。


与此同时,孙宏斌还在为资产出售奔波。


1月3日,珠海地方国企华发股份以35.8亿元的价格,接盘融创持有的深圳冰雪文旅城项目公司51%的股权,其中包括35.7亿元的股权收购价款,以及1190万元的债权收购价款。交易完成后,华发持有冰雪文旅城股权从49%提升至100%。


这无疑给融创冰雪上市计划蒙下一层阴影,与此同时,这笔钱难以进入孙宏斌口袋。


融创公告称,此次出售预计亏损约5.1亿元,所得款项净额将用于偿还20.94亿元融资债务,后续将参与项目代建营销、冰雪及酒店项目的运营,并保留了51%的回购权,期限为2025年11月23日前。


尽管旗下优质项目获得了各类纾困支援,但由于出现债务违约,融创仅能享受到部分政策红利。


比如,此前超万亿规模的主流银行意向性授信支持名单中,暂时还未出现融创集团的身影。目前,仅有郑州融创城项目获得工商银行20亿元的意向信贷支持额度,以及融创西北区域获得秦农银行融资授信支持。


孙宏斌“削藩收权”


回望顺驰前车之鉴,在融创身上,孙宏斌似乎又踏入了同一条河流——超前举债扩张遭遇政策调控,致使资金链断裂。


“(我们)将深刻反思过去发展中的不足和问题,吸取经验教训,坚决调整。”在迟到大半年的2021年财报中,孙宏斌如此写道,争取在2023年回归良性、健康发展轨道。


房产自媒体《一勺言》披露称,在去年12月初的集团年会上,孙宏斌非常乐观,要求2023年6月底恢复正常经营,还在会上强调说,绝不躺平,要积极拥抱政策,抓住机遇,“融创有优质资产,团队有韧性,可以打赢翻身仗”。


内部调整已经开始。作者获悉,1月4日,融创内部发文,华北区域总裁迟迅调回集团总部,另有任用,由北京区域总裁助理兼石家庄城市总易绪兵接任。


一位融创华北区域员工告诉作者,这个变动从2021年业绩下滑开始就有迹象,去年年中内部会议上,老孙批评了大迟,大迟也积极表态了,元旦这次调整既突然也算预料之中,算石头落地了,华北这几个城市确实受疫情等宏观环境影响最大。


更早之前的2022年2月,孙宏斌将原有七大区域调整为九大区域,最引人关注的则是西南区域被拆分,区首商羽被调回总部负责投资业务。


作为追随孙宏斌打拼多年的老臣,迟迅和商羽双双被调离,与华北、西南两大区域盲目投资导致债务窟窿直接相关。前者在2021年的天津大本营成拿地冠军,逆势斥资118亿元;后者收购了邓鸿的会展文旅项目、广西章泰资产包,两笔收购合计251亿元。


以孙宏斌发家地天津为例,作者了解到,2022年初,融创在天津已经撑不住了,彼时兜售楼盘项目超过20个,当地监管层已经介入处理风险问题。此前天津国资委召集华润、保利、鲁能在内的多家央国企开会,询问收并购事项,但能令接盘者感兴趣的项目并不多,基本集中于梅江及海教园两个优质项目。


“以海教园项目为例,我们当时测算,楼面价过万就顶天了,周边竞品均价为2万-2.2万元。融创当时溢价43%,楼面价拍到1.2万,不卖到2.2万就基本赔钱,结果开盘就卖1.8万元。”一位TOP 30房企天津投拓人士感叹称,融创自己不会算错帐,激进拿地,赌的就是未来预期。他们并非按照单个项目的月度指标去汇报,而是按照整体区域分公司,只要现金流不断就能运转。


中指研究院数据统计,2021年融创在天津的合约销售额达167亿元,连续11年排名第一。但转年急速下滑,2022年前11月销售额跌至47.32亿元。


“原来区域权限很大,投资拿地集团管得很松,造成表面繁荣的假象,最近年底总部新成立三大中心,包括地产经营、投融资和资产运营,感觉老孙有点削藩收权的意味。”一位融创员工对作者感慨称。


融创公告称,2022年合约销售额为1693.3亿元,权益销售额为977.8亿元,同比均下跌超过七成,排名也掉落至第11位。


按照孙宏斌2022年底提出的未来七年计划,销售无疑被摆在第一位:“开发项目预期产生3200亿元现金流,酒店、商业、乐园等持有物业资产的账面价值约为1300亿元,部分资产变卖预计增加600亿元。”当然,这一预期建立在一系列前提上,包括未获新增项目、可售资产均可变现、诉讼可能的额外支出等。


境内外公开债务之外,来自上下游的供应商也在向融创讨债,商票追索权纠纷最为繁多。融创财报披露,截止到2021年底,应付票据同比上升42%至392.71亿元。


一位持有融创商票面额超过九位数的投资者告诉作者,融创商票此前的信誉度很高,只要有10-20%的面值利差基本都无脑收,但2021年底,手中持有的一处佛山项目商票无法兑付后,融创商票开始大面积违约。眼下最好的办法就是起诉商票对应项目公司以及前一手供应商,回款速度主要看法院执行进度,一般只有7-9折的回款比例,能从融创那要回来的钱很少,多是供应商赔付。目前已追讨回四成金额,估计最后能讨回七八成。


无论如何,债务重组接近尾声,以及核心资产盘活利好,艰难闯关的孙宏斌可以暂时喘口气。对于数万名融创员工也是如此。


一位融创成渝区域员工告诉作者,此前区域已经裁员近半,投发部门基本没了,留下的员工也普遍降薪10%-40%。除了渝西和环融公司,其余片区的工资也已拖欠了两个月,“公司没什么说法,大家都知道没钱”。


“不过,前两天开会传来好消息说,最近资金到位,拖欠的工资年前终于要发了。”上述员工称,至于年终奖,估计和去年一样都没戏。完)当代企业电讯LOGO-最新20210831-0333.png『自证声明』『寻求报道』『媒体投放』


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